V listopadu 2025 Česká národní banka (ČNB) oznámila významné změny v přístupu k poskytování hypotečních úvěrů určených na pořízení investičních nemovitostí. Tato opatření, která mají platit od 1. dubna 2026, představují zásadní posun v makroobezřetnostní politice a míří na snížení rizikovosti části hypotečního trhu, která rostla rychleji než zbytek trhu nemovitostí.

1. Co ČNB doporučuje změnit

Podle oficiální tiskové zprávy ČNB bankám doporučí uplatňovat nová pravidla zejména pro hypotéky určené k pořízení investičních nemovitostí – tedy bytů či domů, které nejsou určeny jako hlavní bydliště žadatele. Nová doporučení zahrnují:

• LTV (Loan-to-Value) limit nejvýše 70 % – úvěr tedy nesmí překročit 70 % z hodnoty nemovitosti.

• DTI (Debt-to-Income) limit nejvýše 7× čistý roční příjem žadatele – celkový dluh včetně tohoto úvěru vůči ročnímu příjmu nesmí převýšit sedminásobek.
  Obě tato omezení jsou přísnější než obvyklé limity u hypotečního financování a míří na vyšší odolnost žadatelů a věřitelů vůči rizikům spojeným s investicemi do nemovitostí.

ČNB přitom nezvyšuje kapitálové rezervy ani obecné limity pro klasické hypotéky na vlastní bydlení; doporučení se zaměřuje specificky na segment investičních úvěrů.

2. Proč ČNB přitvrzuje u investičních hypoték

Hlavním motivem ČNB je snaha omezit systémová rizika spojená s rostoucím objemem investičních hypoték a s prudkým růstem cen nemovitostí. Podíl investičních hypoték na celkovém počtu nově poskytovaných úvěrů činil zhruba 7–9 %, což představuje významnou část trhu, ale zároveň segment s vyšší rizikovostí.

Bankovní rada ČNB ve svém vyjádření uvádí, že aktivita na hypotečním trhu přesahuje dlouhodobé průměry a ceny nemovitostí rostou dvojciferným tempem, což zvyšuje pravděpodobnost přehřátí trhu. Zvýšené riziko u investičních hypoték plyne mj. z faktu, že jejich splácení často závisí na budoucích nájmech či prodeji nemovitosti – tedy na nejistých faktorech mimo kontrolu dlužníka.

Omezení rizik prostřednictvím přísnějších limitů tak představuje preventivní krok, který má předejít následkům prudkého růstu zadlužení a případnému oslabení stability finančního systému.

3. Jaké budou důsledky nových doporučení

Zavedení přísnějších limitů bude mít několik praktických dopadů:

Vyšší vlastní kapitál u investičních nákupů

Investoři budou muset mít značně vyšší vlastní zdroje na akontaci. Pokud dnes banka poskytuje investiční hypoteční úvěr s LTV 80 %, od dubna 2026 tak bude muset investor disponovat minimálně 30 % ceny nemovitosti svými prostředky. To může značně omezit dostupnost investičních nemovitostí pro méně kapitálově vybavené klienty.

Přísnější posuzování příjmu

Nové pravidlo DTI znamená, že celkový dluh žadatele vůči jeho ročnímu čistému příjmu nesmí překročit sedminásobek. To v praxi znamená, že investoři s nižšími příjmy nebo vyššími již existujícími závazky budou mít obtížnější přístup k investičnímu financování.

Možné efekty na poptávku a ceny

Česká bankovní asociace (ČBA) uvádí, že dopad nových doporučení by se mohl projevit snížením poptávky v segmentu investičních hypoték až o cca 9 % nových úvěrů, což může představovat miliardové objemy financí měsíčně či ročně, které by jinak byly do sektoru investičního bydlení vloženy.

Tento efekt může mít dvě roviny:

• Reální omezení poptávky, pokud se investoři nebudou moci kvalifikovat na úvěr podle nových pravidel.

• Redistribuce poptávky, pokud část investorů přesune své nákupy do segmentů vlastního bydlení nebo do jiných investičních aktiv, které nejsou pod takovým omezením.

4. Reakce trhu a očekávání

Podle dostupných komentářů a analýz expertů ČNB neočekává výrazný tzv. „front-loading“, tedy masivní nákup investičních hypoték krátce před vstupem nové regulace do praxe. Banky mají mít dostatečný čas na přizpůsobení se a nové požadavky postupně zavést do své praxe.

Někteří analytici nicméně poukazují na to, že i preventivní charakter těchto doporučení může působit jako signál pro trh, který může krátkodobě zvýšit poptávku po investičních nemovitostech v době před jejich účinností.

5. Závěr

Zpřísnění doporučení ČNB pro investiční hypotéky je strategickým krokem v oblasti makroobezřetnostní politiky, který reaguje na zvýšené riziko spojené s růstem cen nemovitostí a rostoucím podílem investičních úvěrů na hypotečním trhu. Toto opatření neomezuje přímo hypotéky na vlastní bydlení, ale výrazně zvyšuje nároky na investory – jak z hlediska vlastních zdrojů, tak posuzování příjmu. Jeho cílem je především omezit akumulaci rizik ve finančním systému a udržet stabilitu hypotečního trhu do budoucna.