Vlastnictví nemovitosti je v českém prostředí dlouhodobě vnímáno jako jistota. Řada majitelů vychází z jednoduché úvahy: „Kupoval jsem levněji, dnes má nemovitost vyšší hodnotu, tedy vydělávám.“ Tento pohled je však zjednodušený a často zavádějící. Skutečný výnos nemovitosti nelze posuzovat pouze podle růstu její tržní ceny.
Pokud chcete vědět, zda vaše nemovitost skutečně pracuje ve váš prospěch, je potřeba hodnotit ji v širších souvislostech a započítat všechny relevantní faktory.
Růst ceny není totéž co skutečný výnos
Meziroční nárůst tržní hodnoty je pouze jednou částí celkového obrazu. Rozhodující je reálný výnos, tedy výsledek po započtení inflace a dalších nákladů.
Jestliže nemovitost roste například o 5 % ročně, ale inflace dosahuje 4 %, skutečný růst kupní síly vašeho majetku je výrazně nižší. A to stále nezohledňujeme další nákladové položky, které s vlastnictvím souvisejí.
Úroky z hypotéky: náklad, který nelze ignorovat
Pokud je nemovitost financována hypotékou, zásadní roli hrají úroky. Ty představují reálný náklad, který významně ovlivňuje celkovou návratnost investice.
Ano, zaplacené úroky lze využít ke snížení daňového základu, což může částečně zlepšit čistý výsledek. Neznamená to však, že hypotéka je „zadarmo“. Daňová úspora snižuje náklad, ale neruší jej.
Při hodnocení výnosnosti je proto nutné pracovat s čistým efektem po započtení úroků, nikoli pouze s růstem hodnoty nemovitosti.
Čistý nájem a skutečné cashflow
U investičních nemovitostí je klíčovým ukazatelem čistý nájem po odečtení všech nákladů – tedy správy, oprav, fondu oprav, pojištění, daní, případných výpadků nájemného a dalších provozních výdajů.
Mnoho majitelů pracuje s hrubým nájemným a přehlíží fakt, že část výnosu je pravidelně spotřebována na údržbu a obnovu. Skutečné cashflow může být výrazně nižší, než se na první pohled zdá.
Opotřebení a budoucí kapitálové výdaje
Nemovitost není bezúdržbové aktivum. Postupně dochází k opotřebení vybavení, technických prvků i samotné stavby. Dříve či později přicházejí větší investice – rekonstrukce, modernizace, výměna technologií.
Pokud tyto budoucí výdaje nezapočítáte do své kalkulace, může být výsledná návratnost nadhodnocená.
Likvidita a koncentrace rizika
Nemovitost je nelikvidní aktivum. V případě potřeby nelze její část jednoduše prodat. Zároveň často představuje významnou část celkového majetku domácnosti, což zvyšuje koncentraci rizika.
Investice, která tvoří podstatnou část majetku a je obtížně likvidní, by měla být posuzována obzvlášť obezřetně.
Nemovitost není automaticky dobrá investice
Nemovitost může být velmi kvalitním nástrojem budování majetku. Může fungovat jako stabilní zdroj příjmu i dlouhodobý uchovatel hodnoty. Není však automaticky výhodná jen proto, že ji vlastníte.
Rozhodující je celkový výsledek po započtení všech nákladů, rizik a alternativních příležitostí. Otázka tedy nezní: „Roste cena?“
Otázka zní: „Jaký je skutečný, očištěný výnos a odpovídá podstupovanému riziku?“
Většina lidí řeší jedno číslo. My řešíme celek.
Při analýze nemovitosti je potřeba hodnotit celý finanční kontext – strukturu financování, dopad na cashflow domácnosti, daňové souvislosti i dlouhodobou strategii budování majetku.
Pokud si nejste jistí, jak na tom je konkrétně vaše nemovitost, rádi se na ni podíváme v širších souvislostech. Skutečná hodnota investice se neukazuje v reklamním inzerátu, ale v detailní analýze.
