V této případové studii získáte konkrétní čísla, postupy i tipy.
Jak jsme podnikateli, kterému domácí banka nabídla jen polovinu hypotéky, pomohli získat 5,6 mil. Kč na koupi nemovitosti, i přesto, že optimalizoval své daňové přiznání
Jste podnikatel a řešíte podobnou situaci s hypotékou anebo se na nákup nemovitosti připravujete?
Domluvit konzultaciCo se v této případové studii dozvíte
V této případové studii se dozvíte, jak jsme klientovi, podnikateli ve stavebnictví, pomohli dostat se na jeho třetí nemovitost poté, co mu domovská banka neschválila to, co potřeboval.
Tímhle problémem se potýká spousta podnikatelů: bance nesedí čísla z daňového přiznání, i když byznys reálně vydělává dobře.
Cílem téhle případové studie je ukázat, jak se dá tahle situace řešit, jak se na ni ideálně připravit, pokud nákup nemovitosti teprve plánujete, a jak byste mohli postupovat i vy, pokud se v podobné pozici právě nacházíte.
Kdo je klient a jaká byla jeho situace
Klientem je Petr Čermák, podnikatel z Litoměřic, který podniká ve stavebnictví. V době řešení hypotéky zrovna procházel přechodem z OSVČ na s.r.o., takže měl v daném roce obraty rozdělené mezi obě formy podnikání.
Jako stavební firma měl vysoké, reálné náklady, které v rámci OSVČ uplatňoval tak, jak mu zákon umožňoval. Výsledkem byl nízký základ daně, i když skutečné obraty jeho byznysu vysoké byly. V jiné situaci, kdyby měl celý příjem jen na OSVČ nebo jen na s.r.o., by to pravděpodobně takový problém nedělalo. Právě kombinace obou forem podnikání v jednom roce ale bance komplikovala výpočet jeho bonity.
Šlo o jeho třetí nemovitost. Chtěl žádat o 6 milionů korun na nemovitost a rekonstrukci. Domácí banka mu ale na základě jeho daňového přiznání nabídla jen 2,6 milionu, necelou polovinu toho, co potřeboval.
Navíc šlo již o třetí nemovitost, takže platila přísnější pravidla ČNB: klient musel mít alespoň 30 % z ceny nemovitosti pokryté z vlastních zdrojů.
Jste podnikatel a řešíte podobnou situaci s hypotékou anebo se na nákup nemovitosti připravujete?
Domluvit konzultaciJak jsme k situaci přistupovali
Věděli jsme, že problém není v tom, jestli klient reálně na splácení má, ale v tom, jak konkrétní banka počítá bonitu. Domovská banka počítala příjem ze základu daně, a tak z něj vyšel jen zlomek skutečného výdělku. Bylo jasné, že je potřeba najít banku s jinou metodikou, takovou, která bonitu počítá z obratu než ze základu daně.
Díky zkušenostem z předchozích případů jsme věděli, na kterou banku se obrátit, aby vyšla vstříc přesně tomuto typu situace.
Podařilo se najít banku, jejíž metodika vyšla klientovi mnohem příznivěji. Navíc se zrovna dokončovala klientova druhá investiční nemovitost a přes spolupráci s realitním makléřem se nám ještě před podáním žádosti podařilo sehnat nájemce. Budoucí příjem z tohohle pronájmu pak šlo do žádosti započítat, což umí posoudit jen pár bank v Česku, většina chce mít nájem doložený už tři měsíce zpětně v daňovém přiznání. Tahle kombinace nakonec rozhodla.
V těchto situacích je obvykle výběr banky důležitější než úroková sazba, protože právě on rozhoduje o tom, jestli vůbec hypotéku dostanete. V momentě, kdy se rozhoduje o tom, jestli nemovitost koupíte, nebo ne, přestává hrát roli, jestli hypotéka bude o 0,3 procentního bodu nižší. Nákup byste totiž jinak museli odložit o rok, a stejná nabídka na trhu mezitím nemusí existovat.
Nepodávejte víc žádostí najednou napříč bankami. Každá žádost se ukládá v registru a je z ní vidět, jaké údaje jste uvedli. Pokud v jedné žádosti uděláte chybu, další banka si to z registru dokáže vyčíst, a jedna špatně podaná žádost vám tak může zkomplikovat žádosti u ostatních bank. Vyplatí se předem vědět, která banka se pro vaši situaci hodí, a žádat cíleně jen tam, ne to zkoušet naslepo.
Jak to dopadlo
Banka nabídla 2,6 milionu. Klient chtěl žádat o 6 milionů. Nakonec dostal schváleno 5,6 milionu, jen o 400 tisíc méně, než původně chtěl, ale i tak šlo o skvělý výsledek.
Co mu do původně zamýšlených 6 milionů chybělo, 400 tisíc, si klient nakonec dofinancoval z jiných zdrojů. Hypotéku přitom vůbec neplánoval dopředu, byl uprostřed přechodu na s.r.o. a daňové optimalizace, kterou nastavoval z úplně jiných důvodů, ne s hypotékou v hlavě. Přesto se povedlo dostat se skoro na celý původní cíl, díky výběru správné banky a práci s budoucím příjmem z nájmu.
„Věděl jsem, že kvůli tomu přechodu z OSVČ na eseróčko to na papíře nebude vypadat úplně dobře, to jsem tak nějak čekal. Ale těch 2,6 milionu od té první banky mě fakt zaskočilo. Ten nákup jsem opravdu potřeboval zrealizovat. Jsem strašně rád, že jsme s Petrem nakonec našli jinou cestu. Upřímně nevím, jak bych to sám vyřešil, a dost možná by mi ta příležitost utekla mezi prsty. Takže jsem rád, že se povedlo ten způsob najít a že na tom teď můžu makat.“
Co si z toho odnést
Tenhle případ funguje jako výjimka, ne pravidlo. Nakonec se nám podařilo pomoct klientovi celý nemovitostní obchod zrealizovat, a to i bez toho, že by hypotéku dopředu plánoval.
Tahle situace ale rozhodně není ideální. Do jisté míry jsme měli štěstí, že se podařilo najít správnou kombinaci banky a nastavení žádosti. Bez ní by byl nákup v tu chvíli prakticky nerealizovatelný. Klient by musel jít úplně jinou cestou, nebo počkat rok, než by šlo situaci pořádně připravit. V tu chvíli by mu ale nabízená nemovitost pravděpodobně utekla, a s ní i půl roku až rok času.
Skutečné poučení je proto jinde: pokud víte, že v nějakém horizontu budete chtít koupit nemovitost, pro sebe nebo jako investici, a jste OSVČ, podnikatel, který si běžně optimalizuje daně, vyplatí se to řešit dopředu. Nemusí to totiž dopadnout tak dobře jako u Petra, a vy se pak můžete dostat do situace, kdy budete muset čekat, nebo hypotéku řešit úplně jinak, což pro vás může být nevýhodné.
Jak se jako podnikatel připravit na nákup nemovitosti
Ideální je posadit se s poradcem ještě před koncem fiskálního roku, nebo ideálně ještě dříve, a projít, co všechno se dá udělat. Je toho víc, než by se zdálo: naplánovat si přibližnou cenu nemovitosti, promyslet, která banka bude pro vaši situaci vhodná, a nastavit daňové přiznání tak, aby vám ve výsledku pomohlo, ne komplikovalo situaci. Když se s tím začne včas, dá se pro hypotéku optimalizovat spousta věcí.
Připravte se s námi na nákup nemovitosti ještě letos
Klikněte níže a domluvte si s námi nezávaznou konzultaci.